高架内环已全线2万+，2020年常州房价背后的三个真相！

一方面楼市政策收紧，成交量急速锐减；一方面是地市热度不减，地价成本依然居高。

10月开始，常州楼市已经令买房人有点看不懂了。

从疫情后的高热，到现如今的大幅降温。

2020年的常州楼市，注定不平凡。

01

高架内环房价已普遍2万+

常州由于城市体量关系，城市环线并没有那么明晰。随着近一二十年的城市发展，四大高架合围，常州才有了高架内环。进入2020年，随着老城厢复兴的推动，常州老城区的范围和有了明确界限。

以老城厢为核心，2017年常州土拍重启以来，常州高架内环的房价洼地一个个被填平。

2018年，天宁吾悦广场首开，首开价格16000元/㎡，比周边在售项目高出约4000元/㎡左右。2019年4月，中海以11092元/㎡的楼面价拿下东风二三地块，该项目北区升级产品预计售价为22000元/㎡以上。高架内东北角（青龙北区域）的洼地被填平。

同样是2018年，新城与黑牡丹合作开发绿都万和城后期项目的消息被得到证实。该项目10号地块、12号地块（新城牡丹公园世纪）于2018年底正式首开，整体均价在15000-17000元/㎡左右。2019年，该项目11号地块推出，整体均价18000元/㎡左右。随着这几个地块的售罄，加上雅居乐拿的前桥西地块，楼面价已经达到了13748元/㎡。高架内西北角的洼地，房价也将逐步走向2万元/㎡以上。

截止到目前，常州高架内环的房价，基本已经进入普遍2万元/㎡以上的时间轴。

不过，还是有买房机会在的。

这个机会就在高架内环的西南角，皇粮浜和牛塘板块。

以未来教育港为定位的皇粮浜板块，2020年的发展有目共睹。目前在售的仅两个项目，中梁金科启宸和万科四季都会，均价在16000-18500元/㎡左右。这个价格，在现阶段的高架内环，已经是最后的洼地了。

另外，近一年左右没有新房源供应的牛塘板块，也是另外一个洼地。板块内的纯新文澜国宾预计近期将首开，对外释放的价格在16000-20000元/㎡左右（含高层和洋房）。

2020年，这两个区域的地价均已突破10000元/㎡，规划中的二期地铁5号线在这两个区域都有站点。很显然，区域能级都在进一步提升，未来房价洼地效应会消失。

很快，高架内环，将难觅2万元/㎡以下的新房源。

02

外围发力，市场下沉

9月12日开始执行的新一轮市场调控，主要是针对的常州主城区。如此，金坛、溧阳的楼市政策就相对更为宽松，也算是为这些区域带来了一定的利好，尤其是并区之后的金坛。

事实上，自金坛并区以来，城市基建的发展，就预示了区域房地产市场为在一定的时间点迎来爆发。而2020年，这个爆发点真的来了。

常州土拍刚刚重启的一两年间，金坛的整体市场随着主城有过一段时间上行。但随着供应的增加，这两年的市场出现了一定的横盘。房价一直在11000-12000元/㎡左右。

2020年5月，新城以6000元/㎡的楼面价拿下钱资湖大道北侧、徐塘路西侧地块。随后，乾亨又拿下与新城地块紧邻的两块地，楼面价分别达到了8906元/㎡及7007元/㎡，创先了区域新高。

2020年9月，新城尚隽天娇项目首开，均价15000元/㎡左右，截止到目前，该项目备案率近75%，去化情况很好。

10月21日，滨湖新城又有两幅地挂牌，起拍价6800元/㎡……

很显然，无论是楼市还是地市，金坛已经从滨湖新城开始，开启了上行趋势。

回看主城区，房企布局仍在下沉。

2020年10月16日，星河竞得长江北路以西、赣江路以北地块，成交总价10.17亿元，成交楼面价5651元/㎡。距离上一次星河在常州拿地，已经过去了十多年。这一次，星河选择了春江。

从乡镇到街道，在土拍重启后的几年时间内，春江板块一直未有土拍。直到2020年上半年，龙控在春江拿地。此次星河在春江拿地，一方面是处于存量补充的需求，另一方面春江行政能级的提升也是很重要的一个原因。

从2017年土拍开启以来，常州已经有多个乡镇板块经历了能级的全方位提升。南夏墅、横山桥、罗溪、孟河等等，以至于现在的春江。

很现实的一点是，随着市场的下沉，常州城市的外围，1.5万元/㎡的房价，或许很快就将不能兜底了。

03

资源不对等 注意资产配置的优化升级

2017年左右，常州房地产市场刚刚上行，我们经常会听到这样一个说法，那就是一二手房价格倒挂。

经历了几年的市场变革，常州价格倒挂的区域已经寥寥无几了。

以二十四中学区房为例，位于文化宫板块的金鼎公寓二手房报价已经达到了6万元/㎡以上。

而整个区域内，在售新房近南广场·九洲玺项目，最新成交均价约39000元/㎡左右，倒挂2万元/㎡以上。

这种倒挂，很难复刻。虽然近几年常州大规模发展教育集团，各个区域都有名校分校，但名校本校依然占据绝对资源。

而名校本校范围内，新房房源屈指可数。这一方面导致了价格的倒挂，另一方面也导致了区域内新房的供不应求。

除了学区资源有绝对优势的区域，常州其他区域的二手房怎么样呢？

住宅产品肯定是不断迭代的，过去的一段时间内。常州市场上也出现过一些高品质项目，如新城帝景，市场报价已经突破3万元/㎡，但这种产品不多见。

次新房方面的普遍状况是：一方面是物业水平不如现在，另一方面是产品设计偏落后，更趋于刚需。但即便如此，这些二手房项目的价格，几年间也都呈现了成倍增长的趋势。

这造就了两个方面的影响：第一，刚需群体买二手房并不如我们想象中那么容易，品质和价格都满意还是不容易的；第二，手里拥有多套房源的群体，真心还是需要考虑资产的升级换代。

2017年开始，常州市场上的新房产品不断出现升级迭代。这种升级，不是从毛坯到精装而已。户型，梯户比，物业，小区空间等各个方面都在迭代。现如今，甚至在部分刚需性的新房房源中，双阳台、一梯一户的配置，都开始越来越普及了。

这种产品的升级，对于市场来说，也是优胜劣汰的一个趋势。对于购房者来说，更是需要重新做资源配置。资产的升级换代，是维持资产最大幅度溢价的最优选择。

30幅万元地，均价（不含金坛、溧阳）已突破1.8万元/㎡，这是截止到目前为止常州房地产市场2020年的整体数据表现。

政策加持下，临近年末，市场或许会有优惠，但不要寄希望房价大幅下跌。长期来看，常州的房价一定是稳步向上的。

城市价值决定资产价值。2020年过后，常州的高端商品住宅将进一步爆发。

如今的常州楼市，炒房和投机的热潮已经慢慢褪去。在现有的行情下，认清市场，完成资产优化配置，是一个重要的课题。

本文代表克而瑞常州机构观点，供参考

引用数据及观点请注明来源：克而瑞常州房产测评（CRIC-CZ）

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